Pour quelles raisons changer de syndic ?

La raison la plus fréquente d’envisager le remplacement du syndic de copropriété est le jugement peu satisfaisant des prestations par les copropriétaires et les conseillers syndicaux. Une solution que beaucoup ont choisi est le syndic en ligne. L’absence de réactivité est souvent reprochée au professionnel : petits problèmes techniques non résolus, travaux votés en assemblée générale non exécutés dans les délais fixés, mauvais payeurs non relancés, fournisseurs payés avec retard, convocation d’assemblée générale hors délai.

Des honoraires de syndic de copropriété jugés trop excessifs peuvent amener les copropriétaires à envisager une séparation avec leur syndic. Dans ce cas où la question du changement de syndic peut se poser c’est celui des immeubles neufs. Le premier syndic est généralement nommé par le promoteur. En effet, lié au promoteur, le syndic peut se montrer prudent à actionner les garanties (garantie décennale, garantie biennale, garantie de parfait achèvement) protégeant les copropriétaires lorsqu’ils se trouvent en présence d’imperfections.

Quelle durée pour le contrat de syndic ?

L’article 28 du décret du 17 mars 1967 notifie que la durée du mandat de syndic ne peut dépasser trois ans. Une durée minimale n’étant pas prévue, dès lors le mandat du syndic peut très bien être remanié seulement pour quelques mois. Ce décret permet de changer de syndic rapidement.

Par contre, lorsque l’assemblée générale nomme un nouveau syndic dont la prise de fonction survient avant le terme du mandat de syndic actuel, la loi ALUR prévoit que ce décret vaut alors une invalidation de ce dernier. Cependant il faut signaler que lorsque le syndicat est engagé sur une période longue de deux ou trois ans alors cette révocation de fait doit être innocentée.
Sinon le syndic destitué peut solliciter réclamer une réparation du préjudice subi (généralement les honoraires courant jusqu’au terme initial du mandat). Au début de la décision de changement de syndic, il est très important de noter les manquements factuels du syndic à ses obligations.

Que comprend le contrat-type ALUR ?

La Loi ALUR impose un contrat-type unique pour l’ensemble des syndics professionnels ou non. Ce contrat est paru par décret le 26 mars 2015 et est obligatoire pour changer de syndic depuis le 2 juillet 2015. Le contrat suit le fondement du « tout sauf », les salaires de base envisagé au contrat comprennent donc toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967» (Loi n°2015-990).

Selon ce principe, en fonction de la taille et des caractéristiques de la copropriété, le contrat est modulable. Donc il est conseillé de stabiliser un “cahier des charges” contractuel que les syndics candidats devront honorer.

Il est indispensable d’établir des paramètres suivants : les modalités et le nombre de visites à effectuer (rédaction d’un rapport, présence du président du conseil syndical) ; Le nombre de réunions du conseil syndical auxquelles du gestionnaire devra assister ; Le forfait horaire prévue pour la présence du gestionnaire en assemblée générale ; La présence du gestionnaire à d’éventuelles assemblées générales supplémentaires.

Le contrat de 12 pages est peu lisible, il est donc conseillé de vérifier que les contrats présentés par les syndics candidats coïncident bien au contrat-type imposé par décret.